کاهش ۵ درصدی قیمت آگهی‌های مسکن در تهران

نسیم گیلان - فرهیختگان /بازار مسکن در ایران شرایط ویژه‌ای دارد. این بازار به‌طور سنتی یکی از ابزارهای سرمایه‌گذاری در کشور بوده و به‌عنوان سپر تورمی موردتوجه سرمایه‌گذاران قرار گرفته است. البته این کارکرد اصلی ملک نیست و تابع شرایط کشور، یعنی بی‌ثباتی اقتصاد کلان اقتصاد و امن بودن بازار ملک برای سرمایه‌گذاری و فقدان سیاست‌گذاری دولتی برای دریافت مالیات از ملاکان، به یک‌رویه تبدیل شده است.
کارکرد اصلی مسکن که ایجاد فضای امن و آرام برای یک زندگی باکیفیت برای خانواده‌هاست، در ایران به‌واسطه جهش‌های عجیب‌وغریب قیمتی ملک، همواره آن را برای بسیاری از خانوارها دست‌نیافتنی کرده است. طبق گزارش اخیر مرکز آمار ایران، سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوار شهری کشور در سال 1403 به 43.7 درصد رسیده، عددی که نرخ متعارف آن زیر 30 درصد است اما این عدد یعنی سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوار شهری استان تهران در سال 1402 نزدیک به 56 درصد اعلام شد و برای سال گذشته نیز حول‌وحوش 57 درصد برآورد می‌شود. این وضعیت کلی بازار مسکن است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد در ماه‌های اخیر این بازار شاهد روندهای جدیدی بوده است. این اتفاقات جدید، کاهش قیمت‌ها به‌واسطه تداوم رکود و همچنین تبعات منفی جنگ 12 روزه ایران و رژیم صهیونیستی است که شرایط بازار مسکن را پیچیده‌تر از قبل می‌کند.
میانگین قیمت آگهی‌های مسکن تهران متری 111 میلیون تومان
مرور داده‌های آگهی‌های ملکی نشان می‌دهد میانگین قیمت فایل‌های فروش در مردادماه سال 1403 حدود 93.4 میلیون تومان بوده که این مقدار در شهریور، مهر آبان و آذرماه 1403 به ترتیب 5، 96، 98 و 99 میلیون تومان بوده است. این عدد در دی و بهمن سال گذشته به ترتیب 101 و 103 میلیون تومان و در اردیبهشت و مردادماه امسال به ترتیب 117 و 111 میلیون تومان بوده است. 
براساس داده‌های دو پلتفرم «ملک‌رادار و پلتفرم کیلید» بالاترین قیمت‌های آگهی شده مربوط به منطقه یک با هرمترمربع 234 میلیون تومان بوده است. پس از آن، منطقه سه با متری نزدیک به 194 میلیون تومان و منطقه دو با متری 161.6 میلیون تومان سوم است. منطقه شش با متری نزدیک به 147 میلیون تومان و منطقه چهار با متری 113 میلیون تومان در رتبه‌های چهارم و پنجم هستند. منطقه 5، 7، 8، 13 و 22 نیز به ترتیب با حدود 110، 106، 97، 88 و 82 میلیون تومان به ترتیب بیشترین قیمت را در بین مناطق داشته‌اند. همچنین منطقه 18 با 56.3 میلیون تومان، منطقه 17 با 56.6 میلیون تومان و مناطق 15 و 16 نیز به ترتیب با 60.4 و 60.5 میلیون تومان در رتبه‌های بعدی ارزان‌ترین مناطق شهر تهران هستند. 
کاهش 5 درصدی قیمت آگهی‌ها پس از جنگ
بررسی داده‌های پلتفرم ملک‌رادار، از آخرین وضعیت قیمت آگهی‌های مسکن نشان می‌دهد در مرداد سال 1403 میانگین یا متوسط قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در شهر تهران 93.4 میلیون تومان بوده که این میزان تا اردیبهشت سال جاری با رشد 25.3 درصدی به 117 میلیون تومان در هرمترمربع رسیده است. با شروع جنگ و افزایش رکود در بازار ملک، میانگین قیمت‌های پیشنهادی مالکان مسکن تعدیل شده و آنها هرمترمربع مسکن یا زمین مسکونی را در داخل شهر تهران به قیمت 111 میلیون تومان آگهی کرده‌اند. به عبارتی، پس از شروع جنگ قیمت هر مترمربع مسکن در آگهی‌های فروش شهر تهران کاهش 5.1 درصدی را تجربه کرده است. 
ماجرای کاهش 20 تا 50 میلیونی قیمت مسکن در شمال تهران
22 مرداد 1404 رئیس اتحادیه املاک تهران در یک نشست خبری با رسانه‌ها گفت: «در برخی مناطق شمالی قیمت هر متر مسکن بین 20 تا 50 میلیون کاهش یافته است.» کیانوش گودرزی گفت: «بر اساس رصد بازرسان اتحادیه در 20 منطقه تهران، کاهش قیمت بین 30 تا 40 درصد یا 10 تا 50 درصد نیز مشاهده شده است. با این حال، خرید و فروش واقعی بسیار محدود بوده و بیشتر اعداد و ارقام مطرح‌شده هنوز در سامانه معاملات ثبت نشده است.» وی ادامه داد: «به عنوان نمونه، در منطقه 2 واحدهایی که پیش‌تر 380 میلیون تومان قیمت داشتند، اکنون با حدود 300 میلیون تومان عرضه می‌شوند که نشان‌دهنده کاهش 80 میلیون تومانی است. در برخی مناطق شمالی، کاهش قیمت بین 20 تا 50 میلیون تومان و در مناطق جنوبی به تناسب کاهش کمتری برای هر واحد مسکونی ثبت شده است.» گودرزی همچنین گفت: «با خروج اتباع که عمدتاً در مناطق جنوبی تهران ساکن بودند، تعداد فایل‌های ملکی در این مناطق افزایش یافت که پیش‌تر متقاضی نداشتند.»
اعلام این داده‌ها از سوی مراجع صنفی درحالی صورت می‌گیرد که در داده‌های دو پلتفرم حوزه مسکن ردپایی از این آمارها دیده نمی‌شود. به عبارتی، بررسی داده‌های آگهی‌های فروش ملک نشان می‌دهد اعلام کاهش 20 تا 50 میلیون تومانی در قیمت هرمترمربع مسکن در شمال شهر تهران درحالی است که از اواسط اردیبهشت تا انتهای مردادماه امسال قیمت‌ها در چند منطقه نیمه شمالی تهران از منطقه 4 و 6 تا 1 و 2 و 3 بین 4 تا 6 میلیون تومان کاهش داشته است. 
یک کارشناس حوزه تحلیل داده‌های ملکی در توضیح این تناقض آماری به خبرنگار «فرهیختگان» گفت پس از اعلام مواضع مدیران صنف مشاور املاک، وی هم انتظار کاهش قابل توجه در قیمت‌های ملکی را داشته اما پس از مشاهده قیمت‌های درج شده در آگهی‌های ملکی، به طور کلی تصورش از آنچه روایت می‌شد، تغییر پیدا کرده است. وی می‌گوید اولا این داده‌ها، داده‌های آگهی‌های ملکی بوده و همواره قیمت نهایی فروش به واسطه چانه‌زنی و شکل گیری معامله، پایین‌تر از قیمت آگهی خواهد بود. با این حال باید توجه داشت معمولا قیمت‌های فروش حول و حوش 5 درصد با قیمت آگهی‌های ملکی اختلاف خواهد داشت. وی ادامه می‌دهد، اگر هم این شکاف 5 درصدی را در نظر بگیریم، بازهم نمی‌توان کاهش 20 تا 50 میلیون تومانی قیمت مسکن در مناطق شمالی را تایید کرد و تنها موردی که در اینجا می‌ماند اینکه، ممکن است برخی از واحدهای مسکونی به واسطه نیاز فوری مالک به فروش، با تخفیف 20 تا 50 میلیون تومانی روبه‌رو شده باشند و این موضوع را نمی‌توان به همه فایل‌های فروش نسبت داد؛ چراکه اگر سقوط 20 تا 50 میلیون تومانی قیمت ملک در مناطق شمالی صحت داشت، این موضوع بالاخره اثر خود را روی میانگین وزنی قیمت آگهی‌های ملکی منطقه می‌گذاشت که ما درحال حاضر شاهد این موضوع نیستیم و آن ادعای سقوط 20 تا 50 میلیون تومانی (در هرمترمربع) ممکن است تعداد اندکی از فایل‌های فروش را تحت‌تاثیر قرار داده باشد که نتوانسته به موضوع فراگیر در سطح منطقه تبدیل شود.
ادعای فرار از تهران به شمال در آمارها دیده نمی‌شود
اواسط تیرماه امسال یکی از رسانه‌های اقتصادی کشور از «کاهش 30 درصدی قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران پس از جنگ 12 روزه و راه افتادن موج معاوضه و تهاتر در بازار ملک تهران» خبر داد. این رسانه مدعی بود: «تا دو ماه گذشته، فروشندگان متری بیش از 200 میلیون تومان قیمت می‌زدند؛ اما اکنون همان ملک را متری 160 میلیون تومان به فروش گذاشته‌اند؛ تازه البته اگر مشتری پیدا شود!» این رسانه حتی مدعی شد مالکان در شمال تهران املاک خود را با ویلا در شهرهای شمالی کشور تهاتر می‌کنند و شدت مهاجرت‌ها به حدی است که باید نگران بافت جمعیتی شهرهای شمالی بود.» 
این موضوع بازتاب و انکعاس زیادی در رسانه‌ها داشت و برای افکار عمومی نیز نوعی ترس و هراس ایجاد می‌کرد؛ چراکه در جریان جنگ 12 روزه مناطق شمالی‌تر تهران بیش از سایر نقاط تهران مورد هجوم وحشیانه جنگنده‌های صهیونیستی قرار گرفته و آسیب دیده بود. 
اما بررسی‌های «فرهیختگان» از داده‌های دو پلتفرم داده‌های آگهی مسکن (ملک‌رادار و کیلید) نشان می‌دهد سقوط سنگین قیمت‌ها حداقل در آگهی‌های مسکن دیده نمی‌شود و اگر تخفیفی هم باشد، در زمان معاملات و با چانه‌زنی‌های مشتریان رخ می‌دهد. همچنین همان‌طور که در موارد بالا نیز توضیح داده شد، ادعای فرار از تهران و سقوط سنگین قیمت‌ها اگر به یک رویه معمول تبدیل شده بود، آثار آن روی میانگین وزنی قیمت‌های پیشنهادی مالکان برای آگهی‌های ملکی به‌تدریج در این آگهی‌ها مشاهده می‌شد که تاکنون این موضوع رخ نداده است. 
کارشناسان و برخی از فعالان حوزه ملک می‌گویند گرچه آن روایت فرار از شمال تهران جعلی بوده، اما این‌طور هم نیست که بگوییم در بازار ملک مناطق شمالی تهران هیچ خبری وجود ندارد، بلکه فایل‌های فروش وجود دارد، با این حال قیمت‌ها آنچنان تعدیل نشده و ثانیا با رکود سنگینی که طی دو سال اخیر بازار مسکن را فراگرفته، تقاضای سرمایه‌گذاری و مصرفی به‌ندرت به سمت املاک بزرگ‌متراژ این مناطق می‌آید که بر این اساس می‌توان شاهد معاملات واقعی و کشف قیمت هم بود.
معاملات مسکن با چه قیمتی انجام می‌شود؟
طی یک سال اخیر تقریباً هیچ داده رسمی از معاملات مسکن در شهر تهران و مناطق شهری کشور منتشر نشده و آنچه مرکز آمار ایران ماهانه با عنوان تورم مسکن منتشر می‌کند نیز مربوط به اجاره مسکن و تورم خدمات نگهداری از مسکن و قیمت آب و برق و سوخت و روشنایی منازل است. طبق داده‌های مرکز آمار، در یک سال منتهی به تیرماه تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره‌بهای مسکن 35.5 درصد بوده است. در هر حال، این عدد را نمی‌توان به تغییرات قیمت مسکن ربط داد و نمی‌توان گفت قیمت ملک نیز طی یک سال اخیر به همین مقدار تغییر داشته است؛ چراکه اثرات افزایش قیمت‌ها در بازار ملک معمولاً با تأخیر خود را روی بازار اجاره‌بها نشان می‌دهد و بعضا در بازار اجاره‌بها، قیمت‌هایی یا تورمی را شاهد هستیم که ناشی از تخلیه افزایش قیمت‌ها (قیمت معاملات مسکن) 1.5 یا دو سال قبل از آن تاریخ در بازار مسکن بوده است. 
با توجه به فقدان آمار رسمی، اما شاید بتوان این موضوع را مطرح کرد که براساس تجارب گذشته معمولاً قیمت آگهی‌های مسکن 5 تا 6 درصد بالاتر از رقم واقعی خرید و فروش هستند. براین اساس، در شرایط فعلی برای برآورد قیمت معاملات شاید بتوان گفت اگر معاملاتی در تهران صورت گیرد، احتمالاً میانگین وزنی معاملات حول و حوش 104 تا 105 میلیون تومان خواهد بود. البته با توجه به شرایط رکودی، ممکن است این رقم پایین‌تر از ارقام مذکور نیز باشد. مقایسه این ارقام با آخرین عدد اعلامی بانک مرکزی از میانگین قیمت معاملات مسکن در شهر تهران که مربوط به مردادماه سال 1403 بوده نشان می‌دهد در آن مقطع، میانگین قیمت معاملات مسکن در کل شهر تهران حدود 88.5 میلیون تومان بوده است. اگر این اعداد (عدد معاملات سال جاری) نزدیک به واقعیت باشد، میزان رشد قیمت مسکن در معاملات ملکی طی یک سال اخیر بین 18 تا 19 درصد برآورد می‌شود، عددی که هم از تورم عمومی کمتر بوده (تورم نقطه‌به‌نقطه 41.2 درصدی در تیرماه) و هم از رشد قیمت بازار‌های موازی یعنی طلا و سکه و ارز عقب است. 
پیش‌بینی تداوم رکود
بازار مسکن بیش از دو سال است که درگیر رکود تورمی است. این بازار از یک سو طی سال‌های 1397 تا 1401 رشدهای قیمتی عجیب‌وغریبی را شاهد بود و از سوی دیگر با کاهش توان خرید در خریداران مصرفی و کاهش امیدواری خریداران سرمایه‌ای و سفته‌بازان از سوددهی این بازار، به شدت درگیر رکود است. برخی کارشناسان و تحلیلگران می‌گویند بازاری که خود درگیر رکود تورمی بود، حالا با ابلاغ قانون جدید «مالیات بر عایدی سرمایه» یا همان CGT نیز بیش از پیش رکود را تجربه خواهد کرد. 
براساس این قانون، اشخاص حقیقی و حقوقی که برای کسب سود از محل خرید و فروش ملک، ارز، طلا، خودرو و رمزارز اقدام به خرید پیاپی این اقلام می‌کنند و آنها را بلافاصله به فروش می‌رسانند تا کسب سود کنند، باید بخش قابل توجهی از سود عایدی خود را به عنوان مالیات پرداخت کنند. این موضوع می‌تواند انگیزه خرید و فروش در کوتاه‌مدت را از خریداران سرمایه‌ای سلب کرده و آنها را وادار به خرید و نگهداری بلندمدت برای در امان ماندن از مالیات CGT کند، اتفاقی که گفته می‌شود در تعمیق رکود در بازار مسکن موثر خواهد بود.